Woningbestand

Begin 2006 woonde volgens het Bulgaarse CBS 70% van de Bulgaren in een verstedelijkt ge­bied; het vaakst in de 1,1 miljoen inwoners tellende hoofdstad Sofia. Vol­gens de officiële cijfers (volkstelling) bestond in 2001 landelijk 59% van de 2,1 miljoen woonpanden uit eengezinswoningen, 9% uit 2onder1kap woningen of rijtjes­huizen en 32% (EU25 17%) uit hoogbouw. Traditionele woningen zijn vaak opgetrokken uit hout, omringd door hoge hekken en uitgerust met ramen met latjes of met glas in lood. De plafonds zijn vaak versierd met houtsnijwerk. In de grote steden is het aandeel huishoudens in hoogbouw in de meerderheid. Het land telde 2,9 miljoen huishoudens en een huishouden had gemiddeld 2,7 leden (Eu25 2,8 in 2003). Er waren 464 woningen per 1000 inwoners (EU 423 in 2003), maar de leegstand steeg tussen 1992 en 2001 van 9 naar 16% van het bestand (stad 14%, platteland 20%) en ruim 10% ervan bestond uit vakantiewoningen (voor driekwart op het platteland)  Qua bouwjaar was 13,5% (EU 25%) van voor 1945 (bijna allemaal laagbouw), 79% (EU 65%) van de periode tussen 1945 en 1990 en de rest (7%; EU 11%) van daarna. De nieuwbouw nam tussen 2004 en 2006 toe van 1500 naar 1800 panden en het aantal wooneenheden daarin van 8300 naar 13.200. Nieuwe woningen werden veelal gekocht en gebouwd door particulieren van in het buitenland verdiend geld en door buitenlandse investeerders. Tussen 2003 en 2013 wordt de vraag naar woningen geschat op 5,4% van het bestaande bestand (EU 7,6%). Daarvan zal naar schatting 40% (EU 20%) kunnen worden gebouwd.

Kwaliteit van het bestand

De kwaliteit van het woningbestand hield in 2001 naar EU maatstaven niet over. In 2005 lag met gemiddeld 2,7 bewoners per huishouden het vloeroppervlak per woning op 64 m². Het aandeel wooneenheden met minder dan 30 m² oppervlak steeg tussen 1975 en 1985 van 18 naar 31%, maar tussen 1992 en 2001 lag het rond 25%. Het merendeel van de huishoudens (rond 60% tussen 1975 en 2001) beschikte over 30 tot 65 m² woonruimte. Het gedeelte met 60-90 m² lag tussen 1992 en 2001 rond 13% (op het platteland wat hoger) en 2% had meer oppervlak ter beschikking. Van de hoogbouw had 83% tussen 20 en 60 m² ruimte en 15% minder dan 20 m². In 16% van de gevallen ging het om een 1kamerflatje, 53% van de flatwoningen had 2 kamers en 30% had er 3. In 2003 beschikte men in het hele bestand over 1,3 kamer per bewoner (EU12 1,1 kamer; EU15 1,9 kamer). In dat jaar viel het aandeel Bulgaarse huis­houdens met klachten over ruimtegebrek mee (21%, EU10 24%, EU25 18%).

De staat van onder­houd van het bestand was toen ook naar EU10 maatstaven matig (huisrot 19 om 25%, vocht en lekkage 25 om 19%; geen doorspoeltoilet 30 om 10%, inclusief ruimtegebrek meer dan 2 klachten 26 om 22%). Rond 2000 werkte in ruim de helft van de bijna 600.000 flatjes met cv de centrale verwarming niet en alleen al in Sofia hadden 207.000 huishoudens de cv geheel of gedeeltelijk opgegeven. Op het platteland hadden de meeste huishoudens elektriciteit (99%) en stromend water (96%), maar ook hier was nogal eens sprake van uitval en storingen. Van de woningen daar had 28% geen riolering en meer dan de helft geen vuilophaaldienst. Na de overgang naar een markteconomie zijn veel overheidsinstellingen die het onderhoud deden geprivatiseerd. Ze moeten de marktprijzen vragen en daardoor is onderhoud voor velen te duur geworden. In 2001 bestond rond 9% van het totale woningbestand uit krotten. Qua woonomgeving kwamen naar EU25 maatstaven klachten over de waterkwaliteit (28 om 15%) en over luchtvervuiling (23 om 18%) veel voor.

Bij de Roma zigeuners zijn de woonsituatie en het voorzieningenniveau doorgaans abominabel. Ze beschikten rond 2004 over de helft van de woonruimte van de andere Bulgaren (0,8 om 1,6 kamer en 15 om 34 m² per bewoner), 1 op de 3 Roma families leefde in een krot (om 4% van de andere Bulgaren), 81% van hen had geen doorspoeltoilet of douche (om 26%) en 10% had geen stromend water (om 0,4%). Voor 2000 werden Roma huishoudens vaak afgesloten van gas en licht doordat ze de subsidies daarvoor gebruikten om eten te kopen. Nadien werd dit subsidiegeld direct overgemaakt aan de energieleveranciers.

Betaalbaarheid, bereikbaarheid en tevredenheid

De Bulgaren proberen veel huizen aan buitenlanders te slijten. De meeste Bulgaren kunnen geen nieuw huis betalen en huurhuizen zijn er veel te weinig zodat betaalbaarheid en bereikbaarheid van het bestand een hoofdprobleem vormen (met gebrekkig onderhoud en weinig parkeerruimte als subproblemen). Tussen 1989 en 2001 daalde het aandeel wooneenheden dat door overheden werd verhuurd van 5,8 naar 3,9% (bij huurflats van 9 naar 8%), maar de particuliere verhuur steeg van 2,3 naar 4,1% (bij flats van 4 naar 9%). Gedurende deze hele periode was 93% van het woningbestand in particulier eigendom (EU 65%), maar bij flats daalde dit aandeel wat (van 86 naar 83%). In 2000 gaven de Bulgaren volgens Eurostat 23,6% van hun huishoudbudget uit aan woonlasten (EU25 21,7% in 2005) en 3,5% aan inrichting, meubilair en routineonderhoud (EU25 6,3% in 2005). Volgens de criteria van het Bulgaarse statistische bureau NSI lagen de uitgaven voor wonen en vaste lasten in 2005 op 14,9% van het huishoudbudget en die voor meubilair en onderhoud op 3,6% daarvan. De overheidsuitgaven voor woonlasten bedroegen minder dan 1% van het overheidsbudget. In 2003 beoordeelden de Bulgaren hun woonsituatie met een 6,3 gemiddeld (EU10: 6,7; EU25: 7,5). Het gedeelte van hen dat een betalingsachterstand had in de gas en lichtrekening was toen erg klein naar EU maatstaven (5%, EU25 10%, EU10 21%), maar het aandeel huishoudens dat tevreden was met hun woning was het kleinste binnen de EU27 (74%, EU25 91%). Onder Roma-gezinnen kwamen betalingsachterstanden qua woonlasten dubbel zo vaak voor dan onder de rest van de Bulgaren.