Achtergrond en voorgeschiedenis

Typisch voor Nederland is dat op heel wat plaatsen in het land vanwege de zachte ondergrond eerst palen de grond in moeten wor­den geramd (heien) voordat er kan worden gebouwd en dat de huizen vaak aan elkaar vast zitten om het gewicht be­ter te ver­delen. Ook moet men op veel plaatsen woekeren met de beschikbare ruimte en er mag vanwege be­stemmings­plannen lang niet overal worden gebouwd. De huizen staan door dit alles rela­tief dicht op elkaar. Nederland kent al jarenlang de hoogste bevolkingsdichtheid na Malta en de sterkste verstedelijking binnen de EU (ruim 90% na 2000). De snelle bouw van goedkope woningen na de 2^e we­reldoorlog (woningwetwoningen) maakte het nieuw­bouwwoningbe­stand van voor 1970 nogal uniform. Tussen 1980 en 2000 kende men binnen de EU de sterkste groei van het aantal huishoudens na Ierland. Het aandeel een­persoons­huis­hou­dens ver­dubbelde ruim en uiteraard steeg hier­door de woningbehoefte. Aan deze groeiende be­hoefte werd voor een relatief groot deel voldaan via renovatie (vooral rond 2000). In 1993 werden door de minister van Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening (VROM) echter ook een aantal plaatsen aangewezen voor stadsuitbreiding (vinex locaties naar de Vierde Nota ruimtelijke ordening Extra). Daar zouden tussen 1995 en 2005 in totaal 635.000 woningen gebouwd worden, voor 30% sociale woningbouw. Voor een ander deel wilde men koop­krachtige forensenhuishoudingen naar de stad teruglokken. Het gevolg is dat er vanaf 1995 vinex wijken "uit de grond werden gestampt". In 2005 werd de Vinex verlengd door de Vinac, een plan om er tussen 2005 en 2010 nog 170.000 woningen bij te bouwen. Omdat bejaarden zo lang mogelijk zelfstan­dig willen wonen kwamen er voor dit groeiende volksdeel naast be­jaardentehuizen steeds meer aanleunwoningen bij verzorgingstehuizen en serviceflats. In 2008 werd door de nieuwe minister van volkshuisvesting een her en der omstreden plan ingevoerd om van achterstandswijken prachtwijken te maken.

Beschikbaar woningbestand

Het valt veel buitenlandse bezoekers op dat er in Nederland wel erg veel rijtjeshuizen en 2 on­der één kap woningen staan (meestal met een voor en achtertuintje). Tussen 1996 en 2002 daalde het aandeel ervan in het woningbestand echter licht (van 54 naar 52%). Het gedeelte huishoudens dat in een appartementenflat woonde steeg in dezelfde periode van 22 naar 31%. Toch woonden in 2004 naar EU15 maatstaven weinig huis­houdingen in een etagewo­ning (31 om 47%) of een flat van 5 of meer verdiepingen (6,7%, bij 5 laagste EU; EU 15%). Tus­sen 1990 en 2004 was het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw (70 à 75%) veruit het grootst binnen de EU. Het gedeelte vrijstaande hui­zen in het bestand (vrijwel altijd met een eigen erf) nam tussen 1996 en 2002 iets toe (van 14 naar 15%), maar bleef vanuit een EU perspectief erg klein. Veel wooneenheden (67% tussen 1996 en 2003, EU 52%) hebben een ei­gen i.p.v. een gemeenschappelijke voor­deur (de meeste woningen met een gemeenschappelijke voor­deur zijn portiekflats). De leegstand (ruim 2%) en het bezit aan 2^e woningen (3%) wa­ren in 2003 het laagst binnen de EU15 (10%). In 2005 dateerde 7% van het be­stand (6 na laagste EU25) van voor 1919 en ruim 32% van na 1981 (EU gemid­delde). Het totale bestand telde eind 2007 ruim 7 miljoen eenhe­den (436 per 1000 inwoners, rond EU ge­middelde). Tussen 2000 en 2004 zakte het aantal nieuwbouwwoningen per 1000 inwoners van 4,7 naar 4,0, maar in 2007 lag het op 5. In dat jaar werden 80.000 woningen opgeleverd (+11%, appartementen +21%). Het aandeel appartementen in de nieuwbouw steeg tussen 2000 en 2007 van 25 naar 38%. In 2007 daalde het aantal verleende bouwvergunningen (24.000 voor huurwoningen, 64.000 voor koopwoningen) met 9% t.o.v 2006.

Kwaliteit van het bestand

Ondanks het feit dat men in Nederland vaak moet woekeren met ruimte valt de woonruimte mee. Het vloeroppervlak per wo­ning lag 2000 in op 98 m² (EU 91 m²). In 2004 was het bij koopwoningen 109 m² (nieuw­bouw 115 m²) en bij huurwoningen varieerde het tussen 74 m² in de gereguleerde markt en 85 m² in de vrije huursector. Nederlanders vinden vol­doende woonruimte erg belangrijk. In 1996 vond 10,6% van de hoofdbewoners dat ze te weinig ruimte hadden, maar bij slechts 0.9% van de woningen was toen sprake van ob­jectief ruimtegebrek (min­der dan 1 kamer per bewo­ner); het grootste verschil binnen de EU. In 2002 lag het aantal kamers per wo­ning (4,2) op het EU gemiddelde (in 2003 bij nieuw­bouwwoningen 3,9) en in 2005 beschikte men pp over 2,6 kamers (koop 2,5; huur 2,7; enige EU land met Spanje waar men in huurwoningen pp meer ruimte heeft dan in koopwoningen). In 2003 lag het aan­deel klagers over ruimte­gebrek (16%) iets onder het EU15 gemid­delde. De huizen waren toen goed voorzien. Vrijwel iedere woning had een douche of bad, een doorspoeltoilet en warm stromend water en 90% (rond EU15 gemiddelde) be­schikte over cv. Qua woonge­not sprongen klachten over burengerucht er in 1996 in ne­ga­tieve zin uit. Tussen 1991 en 2002 nam het aandeel klagers echter af van 27 naar 20% (EU 11% in 1996). Ook werd in 1996 relatief veel geklaagd over herrie van verkeer en in­dustrie (19%, EU 16%) en over vandalisme en criminaliteit in de woonomgeving (21%, EU 14%). In 2003 lag het aandeel huishoudens met onderhoudsklachten rond het EU15 gemiddelde (huisrot 9 om 8%, vocht of lekkage 11 om 12%, geen doorspoeltoilet 2 om 1%, 2 of meer problemen 7 om 9%) en klachten over de woonomgeving kwamen naar Eu15 maatstaven weinig meer voor (herrie 8 om 18%, stank 3 om 18%, gebrek aan groenvoor­zieningen 8 om 16%, wa­tervervuiling 2 om 15%, 2 of meer problemen 4 om 19%). In 2003 gaf men de eigen woon­situatie een 7,8 als rapportcijfer (EU15 7,7). In 2004 was 96% van de Nederlanders van 15+ meer tevreden dan ontevreden met hun woning (hoogste EU25, EU 89%) en 94% was meer tevreden dan ontevreden met de woonomgeving (bij hoogste 3 EU25, EU 86%).

Betaalbaarheid en bereikbaarheid van het bestand

In 1996 werd relatief weinig ge­klaagd over de hoogte van de woonlasten (35% van de huis­houdens, EU15 72%). Tussen 1996 en 2003 stegen de huren met gemiddeld 24% (EU25 18%) en tussen 2000 en 2004 gingen de bouwkosten met 12% omhoog (Eu 19%). Het eigenwoningbezit is tus­sen 1980 en 2004 flink gestegen (van 42 naar 56%), maar het bleef onder de EU normaal (65% in 2004). Veel kopers waren twee­verdie­ners die zich een eigen huis konden veroorloven omdat de vrouw parttime ging werken. Volgens het CBS stegen tussen 2005 en 2007 de bouwkosten per m³ van huurwoningen met 9% en die van koopwoningen met 7% en lagen de gemiddelde bouwkosten in 2007 voor een huurwoning op €99.000 en voor een koopwoning op €141.000. De prijzen van koopwoningen lijken in 2008 een piek te bereiken en de verkopen ervan een dal. Ver­uit de meeste huiseigenaren (90% in 2003) hebben een hypo­theek en de hypotheekrente (gemiddeld 4,5% in 2003, vrij laag naar EU15 maatsta­ven) is aftrekbaar voor de belasting. In 2003 had volgens Eurofound 52% van de huiseigenaren een hypotheek (hoogste EU25, EU 22%). In 2005 was de gemiddelde waarde van uitstaande hypotheken (112% woningwaarde) veruit het hoogst binnen de EU. In verband daarmee zijn veel tweeverdie­nende huis­eigenaren aan handen en voeten ge­bonden. 

Het deel van het huishoudbudget dat opging aan woninginrichting en onderhoud daalde tussen 2000 en 2006 wat meer dan in de EU27 (van 7,4 naar 6,6%: EU van 6,7 naar 6,2%), maar het deel dat opging aan directe woonlasten steeg sterker dan gemiddeld (van 20,4 naar 23,6%; EU van 20,5 naar 21,9%). Wel bleven deze lasten iets onder het EU gemiddelde doordat er veel huurders zijn en doordat wonen voor hen rela­tief goedkoop is. Het volksdeel dat de woonkosten als een last ervaart steeg tussen 2000 en 2005 (zware last: van 3 naar 5%; gewone last: van 20 naar 28%). Huurverhogingen zijn aan regels gebonden, lage inko­mensgroepen krij­gen huursubsidie en huisbazen hebben een onderhoudsplicht op straffe van huurverla­ging. In 2003 woonde volgens Eurofound 40% van de Nederlandse 15plussers in een huurhuis (3 na hoogste EU25, Eu 30%). In 2004 bestond 44% van het bestand uit huurwoningen en maar liefst 34% (hoog­ste aandeel EU27) uit sociale huur­woningen, meestal met een wo­ningbouw­corporatie als huis­baas. Wel is de nieuwbouw van zulke woningen sterk ge­daald (van 34% in 1960 tot 12,8% in 2005). M.n in de grote steden in het westen be­staat woningnood onder lage inkomensgroepen. In 2004 moest 11% van de huishoudens (Eu25 15%) rondkomen van minder dan 60% van modaal (7% van de huiseigenaren, 20% van de huurders) en 14% kreeg woonkostensubsidie. Het in 2007 aangetreden kabinet wil meer aandacht besteden aan verbetering van de woonomstandigheden voor lage inkomensgroepen.